(Xây dựng) - Năm 2016, BĐS (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng đã sản xuất mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các địa điểm ngao du đặc thù. Dĩ nhiên, đầu tư trong thị phần này đang chạm chán những cản trở về luật pháp.
Ngay từ năm 2014, một vài chủ đầu tư bất động sản Việt Nam đã dự đoán được sự sản xuất du lịch và quyết định tập trung tham gia phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Năm 2015, phân khúc này mở màn tăng cung và biến thành một điểm nổi bật quan trọng trên phiên bản đồ sản xuất BĐS, dồn vào một chỗ chính yếu tham gia một vài vị trí căn bản về ngao du quốc tế như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Sang 2016, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã sản xuất mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các địa điểm ngao du đặc biệt. Tuy nhiên, đầu tư trong thị phần này đang chạm chán những cản trở về qui định.
Lực cản cho phát triển phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ ngơi
Phương thức đầu tư "truyền thống" vào bất động sản ngao du, nghỉ ngơi là chủ đầu tư công trình thực hiện đầu cơ vào một khu du lịch, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa tham gia kinh doanh cho khách vãn lai thuê. Phương thức truyền thống này không có gì đặc biệt khi nhà đầu tư dự án có tiền đầu tư và được Nhà nước giao đất để đầu tư.
Theo quy định đất đai từ 2004 đến nay, đất đai để sản xuất bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là đất thuộc loại đất đóng hộp, kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn dùng phổ biến là 50 năm, trong một số trường hợp khác biệt có thể kéo dài tới 70 năm. Nói như vậy có tức thị chu kỳ đầu tư phi nông nghiệp được luật pháp Việt nam xác định trong khoảng 50-70 năm. Hết thời hạn này, nhà đầu tư có thể xin gia hạn thêm vài năm nếu như chưa khấu hao hết của cải đã đầu tư, hoặc gia hạn sang một chu kỳ đầu tư mới. Pháp luật như vậy là chung và thích hợp với phương thức đầu tư dự án.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ.
Điểm khác lạ đáng kể của cách thức đầu tư "phi truyền thống" là chủ đầu tư thực hiện đầu cơ với sự thông thường vốn của những nhà đầu tư cá nhân muốn sở hữu một đơn vị BĐS nào đó trong dự án đầu cơ. Nhà đầu tư tư nhân có thể tìm đơn vị bất động sản chính mình nhiệt tình khi đã xong xuôi hoặc còn đang trên giấy. Phương án này có chế độ giống như các dự án đầu tư xây đắp kinh doanh nhà ở. Chỉ khác các dự án nhà ở là mục đích sử dụng của BĐS du lịch, nghỉ dưỡng chẳng hề nhằm phục vụ cho ý định sử dụng hoàn toàn của chủ sở hữu mà được tiếp tục đưa tham gia kinh doanh. Đây cũng chính là ưu thế hơn của các công trình đầu cơ BĐS du lịch, nghỉ ngơi so với các dự án đầu tư nhà ở. Về nguyên tắc, phần bất động sản đáp ứng nhu cầu buôn bán càng lớn thì hoạt động mua bán càng phát hành.
Việc tầm thường vốn đầu cơ với các nhà đầu tư tư nhân đã tạo nên thế mạnh của phương án đầu cơ "phi truyền thống" vào thị phần bất động sản du lịch, nghỉ ngơi, giải quyết rất khả quan bài toán sắm vốn đầu tư trong khoảng dân. Một điểm mạnh khác của phương thức đầu cơ này là cơ chế khai thác phổ biến BĐS giữa nhà đầu tư dự án và các chủ sở hữu bất động sản, đảm bảo BĐS luôn được quản lý tốt và khai thác với công suất rất cao, tạo ích lợi phù hợp cho cả nhị bên. Mặt khác, chế độ khai thác tương tự khiến cho cung về BĐS ngao du, nghỉ ngơi sẽ tăng khá với tốc độ cao để đáp ứng cho cầu gia tăng.
Chuỗi hệ thống pháp luật đất đai hiện hành đang qui định đất để pháp triển BĐS du lịch, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí vẫn là đất đóng gói sản phẩm phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn. Pháp luật của luật pháp tương tự tạo nên lực cản cho phát triển phân khúc này vì các chủ đầu tư cá nhân muốn có các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình được dùng vĩnh viễn, tương đương như đất ở. Muốn phát hành phân khúc này, tạo vấn đề kiện hút vốn mạnh hơn thì luật pháp đất đai cần điều chỉnh sao cho tách loại đất sử dụng cho mục đích ngao du, nghỉ dưỡng có thời hạn tương đương như đất ở.
Trên thực tế, khá đa dạng chủ đầu tư công trình phát hành bất động sản ngao du, nghỉ ngơi đã giải quyết tốt việc này với chính quyền các địa phương. Phương thức khắc phục cũng phải "lách" một tẹo duyệt cách quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền dùng đất ở rồi sau đó chuẩn y chuyển sang đất kinh doanh phục vụ phi nông nghiệp.
Tuy nhiên lo như vậy cũng là bình thường trong bí quyết vận dụng qui định, bởi không "lách" vì ích lợi tư nhân mà chỉ "lách" để hoạt động mua bán phát triển tốt. Hơn nữa, pháp luật đất đai nước ta công nhận loại đất có khởi thủy đất ở cũng có cơ chế dùng đất như đất ở, nghĩa là đã nộp tiền dùng đất ở thì được chấp hành các quyền như đất ở. Qui định này cũng minh chứng cho việc "lách" nói trên cũng không trái pháp luật. Sự thực, cũng chỉ có vướng víu một tí ở chỗ không thực thụ "thiệt thà" trong vận dụng quy định.
Ngoài ra đó, cũng có phổ quát nhà đầu tư công trình du lịch, nghỉ ngơi chưa đưa được đất dự án sang chế độ sử dụng lâu dài. Một mặt, có thể do chính quyền địa phương muốn thực thi luật pháp thật nghiêm, không muốn "lách". Mặt khác, cũng có thể do nhà đầu tư công trình chưa thu xếp được tiền để chuyển sang cách thức sử dụng đất ở.
Trên thực tế, một vài chủ đầu tư công trình vẫn nói lập lờ với các nhà đầu tư cá nhân là đã giải quyết chấm dứt, hoặc thực thà hơn là công trình này sẽ chuyển sang sử dụng đất lâu dài. Tại đây, có thể coi việc lập lờ về cách thức sử dụng đất thực tại của đất phát hành BĐS du lịch, nghỉ dưỡng như một không may cho các chủ đầu tư tư nhân.
Để giải quyết không may này, các nhà đầu tư tư nhân phải thu nạp thông tin cam đoan về công trình đầu tư và tính pháp lý của đất đai thuộc công trình đầu tư. Dưới tầm nhìn của quyền tiếp cận tin tức, tổ chức điều hành đất đai ở địa phương phải có trách nhiệm cung cấp trọn vẹn thông tin về công trình theo đòi hỏi của những cá nhân tham gia hoặc có yêu cầu tham gia vào dự án.
Ý định sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là thích hợp
Như trên đã phân tách, để phân khúc BĐS ngao du, nghỉ dưỡng phát triển tốt, đáp ứng được ý định sản xuất ngao du của đất nước thì chế độ dùng đất để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ ngơi cần được điều chỉnh theo hướng mở mang thời hạn dùng đất tương đương như đất ở. Được tương tự sẽ làm cho sức hút vốn cho thị phần này tăng rất với tốc độ cao và không phải giải quyết các phức hợp kéo theo như lúc trước chúng ta đã từng đương đầu với việc chuẩn y chủ đầu tư nước ngoài tham gia đầu cơ các công trình xây dựng kinh doanh nhà ở trên đất thuê của Nhà nước. Hệ quả để lại khá lớn tại những công trình thể nghiệm trước đó như Phú Mỹ Hưng tại TP. Hồ Chí Minh hay Ciputra tại Thủ đô.
Nhìn lại Luật Đất đai 2013, Luật này có khá phổ thông thành công trong kiến tạo lại chuỗi hệ thống Nhà nước giao đất, cho thuê đất; chuỗi hệ thống quyền và bổn phận của các đơn vị dùng đất (tính theo tỷ lệ vốn sở hữu của các tổ chức khác); việc đẩy mạnh các yếu tố quản trị đất đai (gồm công khai - sáng tỏ tin tức điều hành, sự tham gia của người dân tham gia quản lý và giám sát, nghĩa vụ giải trình của tổ chức quản lý). Trong khi đó, Luật này đặt trọng điểm tham gia thắt chặt quản lý đất đai của Nhà nước mà chưa vồ cập đúng mức đến các chính sách tạo ảnh hưởng tích cực trong vốn hóa đất đai và phát hành thị trường BĐS.
Ở đây có thể lấy 4 chả hạn để minh chứng.
Thứ nhất, quá trình dịch chuyển đất đai để thực hiện các công trình đầu cơ vẫn rơi tham gia 2 hiện trạng cực cam đoan, hoặc Nhà nước thu hồi đất buộc phải (là căn bản), hoặc một vài công trình gầy lẻ thì nhà đầu tư phải ký hợp đồng với từng người sử dụng đất. Dường như đó, trên thế giới, người ta dùng cơ chế Nhà nước quyết định biến đổi mục đích dùng đất, còn lại thì chủ đầu tư công trình phải thỏa thuận với số đông người có đất bị thu hồi trên nguyên lý làm được sự đồng tình của phần lớn thành viên của đồng đội.
Thứ 2, Luật Nhà ở mở rộng quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà đất cho người nước ngoài được nhập cảnh tham gia Việt Nam, trong khi đó Luật Đất đai không động chạm gì tới quyền dùng đất ở của người nước ngoài. Như cũ, Luật Đất đai chỉ nhiệt tình tới các nhà đầu tư nước ngoài thi hành các dự án đầu cơ.
Thứ ba, Luật Đất đai đưa ra hình thức thu hồi cả đất và của nả đã đầu cơ trên đất của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không đưa đất tham gia sử dụng trong vòng 12 tháng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ trong vòng 24 04 tuần sau khi đã được gia hạn 24 04 tuần để thi hành. Bí quyết giải quyết này gây gian khổ rất lớn cho các nhà đầu tư có gian truân trong thi hành công trình. Trong khi đó, Luật Đơn vị luôn chắc chắn nguyên lý Nhà nước không tịch kí tài sản của tổ chức bằng quyết định ban hành mà không có đền bù.
Thứ tư, Luật Đất đai chưa tính đến việc cần phải vấn đề chỉnh lại cách thức dùng đất đối với một vài loại đất phục vụ phát hành hoạt động mua bán BĐS, trong đó đất tạo ra bất động sản du lịch, nghỉ ngơi là một chả hạn. Bên cạnh, còn nhiều loại đất thương nghiệp, phục vụ khác cần chú ý để nhân tố chỉnh lại chế độ sử dụng đất sao cho hệt nhau với đất ở như bất động sản dịch vụ bán lẻ, trọng tâm thương mại, tạp hóa… nhằm hút vốn đầu tư từ dân.
Một vài rủi ro khác khi đầu cơ tham gia bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Ngoài rủi ro về thời hạn dùng đất đối với các dự án bất động sản ngao du, nghỉ ngơi đã nói trên, việc đầu cơ tư nhân vào thị phần này còn có các rủi ro khác nữa, cụ thể là 2 không may như sau:
Thứ nhất, rủi ro tiếp theo có thể chạm chán phải là thích hợp đồng mua bất động sản ngao du, nghỉ ngơi giữa nhà đầu tư công trình với người mua gắn với các cam đoan giữa 2 bên, trong đó có các cam đoan của nhà đầu tư công trình về cơ chế phù hợp tác khai thác bất động sản này và lợi ích trong khoảng khai thác. Trước nhất, đây cũng là chế độ sắm, bán bất động sản xuất hiện trong mai sau, luôn gắn với các rủi ro vốn có khi bất động sản chưa hoàn thành. Cộng vào đó là những không may có thể xảy ra trong giai đoạn khai thác và thu lợi. Để giải quyết các rủi ro này, phù hợp đồng giao dịch cần được soạn thảo với tính pháp lý cao; mặt khác cần chọn các chủ đầu tư dự án chuyên nghiệp, có uy tín; cùng lúc việc chọn lựa cách thức khắc phục tranh chấp tại Trọng tài thương mại hay Tòa án cũng là điều cần cân nhắc.
Thứ 2, không may khác có thể gặp phải là đưa tiền đầu cơ vào khu vực mà dự án của bản thân mình đầu cơ lại rơi tham gia cảnh ngộ thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong mai sau sẽ rất thấp. Khi đó, chủ đầu tư có chắc chắn về lợi nhuận nhưng cũng không thể chấp hành được vì thực tiễn lợi nhuận mang đến không nhiều. Để khắc phục rủi ro này, các tư nhân đầu tư cũng cần phân tách cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn và lựa chọn chủ đầu tư phù hợp. Các nhà đầu tư dự án có uy tín thường họ có mạng lưới khách riêng và không ngại khả năng rơi tham gia dư cung.
Phân khúc BĐS ngao du, nghỉ dưỡng với cách thức đầu tư "phi truyền thống" vẫn đang và sẽ là thị phần có kĩ năng sản xuất mạnh với sự nhập cuộc của phổ quát chủ đầu tư cá nhân. Đây sẽ là phương thức mang lại hiệu suất và hiệu quả đầu tư cao và ổn định. Tiền trong dân, kiều hối hận sẽ được động viên khá mạnh để đầu cơ tham gia phân khúc này. Ngoài ra kĩ năng sản xuất cao của cung, các cá nhân tham gia đầu cơ cần nâng cao tính chuyên nghiệp trong chọn địa điểm đầu tư, dự án đầu tư và nhà đầu tư công trình sao cho phù hợp nhất với chính mình.
Để phát triển hơn nữa du lịch Việt Nam và phân khúc BĐS ngao du, nghỉ ngơi, Luật Đất đai cần được sửa đổi nhằm mở mang quyền của chủ sở hữu BĐS ngao du, nghỉ ngơi được giống như chủ chiếm hữu nhà đất và quyền dùng đất ở. Nói phương pháp khác, nhà đầu tư dự án được quyền lựa chọn hình thức dùng đất cho công trình là đất buôn bán, dịch vụ hay đất ở. Lựa chọn loại đất nào thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đó.
| Trên thực tiễn, năm 2015, các dự án BĐS ngao du, nghỉ ngơi đầu cơ theo phương thức "phi truyền thống" mở màn sản xuất từ 3 địa phương chính là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Sang năm 2016, các công trình tại 3 địa phương trên đang trong thời kỳ khai triển, đồng thời phổ thông dự án mới đang trong thời kỳ sẵn sàng tại cùng địa bàn hoặc ở các địa phương khác. Một địa điểm đáng quan tâm là Cam Oắt với 30 công trình đã được cấp phép, trong đó khoảng 1/3 đã đi tham gia triển khai thi hành. Trong khi, các công trình đầu cơ vào phân khúc này đang được khai triển ở khá rộng rãi khu vực có tiềm năng du lịch lớn như Sa Pa, Đại Lải, Sầm Sơn, Quy Nhơn,... |
Xem tại: Máy bơm ly tâm
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét